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前回は、キャッシュフローの算出のため、実質利回りで算出した実質家賃(年間想定満室賃料－年間諸経費)よりさらに差し引く部分の返済についてご説明しました。
今回は、税金の部分についてお伝えしたいと思います。

賃貸経営で発生する税金とは

• 所得税
• 住民税
• 個人事業税
• 消費税
• 固定資産税
• 都市計画税

このうち、固定資産税と都市計画税については、実質家賃の計算時に、毎年固定出かかってくる費用としてすでにマイナスしています。
それ以外の所得税、住民は利益に対して課税されるものです。家賃収入から年間諸経費、減価償却費、返済利子を差し引いたものが「帳簿上の利益」となり、所得税と純民税の算出の為の課税対象となります。キャッシュフローの算出の為に追加で差し引く部分はこの部分が対象となります。
なお、賃貸経営が一定の事業規模を超えると、事業税や消費税がさらに課税されることとなります。

所得税

賃貸経営で家賃収入＝利益が出た場合、不動産所得として所得税がかかります。不動産所得は総合課税に分類されています。給与所得など、他の所得と合算した課税所得に、所得税の税率をかけて所得税額を算出します。
所得税は、所得が多くなるにしたがって税率が高くなる「累進課税」となっており、税率は5～45％です。

住民税

住民税も所得税と同じく所得に応じて税金が課せられます。住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金です。
住民税は、所得割と均等割の合計のことです。
所得割は、都道府県民税が4％、市町村税が6％のトータル10％となります。
均等割は所得に関係なく一律となりますが、地域によって異なります。

個人事業税

個人事業税の対象になるのは、賃貸経営が事業規模とみなされる場合で、おおむね10室以上または5棟以上の規模が対象となり、経費を差し引いた不動産所得が290万円を超えると個人事業税がかかります。
不動産賃貸業の税率は一律で5％です。

消費税

賃貸経営では、住宅の家賃、礼金などには消費税はかかりません。住宅以外の貸事務所や駐車場の賃料は消費税がかかります。店舗、事務所、駐車場などの課税される「不動産所得」が1,000万円を超えると翌々年から課税事業者となります。

賃貸経営での個人の節税対策

経費を増やす
経費が多ければ多いほど課税所得が減るため所得税が少なくなります。

減価償却費をコントロールする
減価償却費は、建物の建築費用を法定耐用年数の期間に分割で経費として計上できるものです。
実際には支払っていないものの経費として所得から差し引くことができるため節税に貢献します。

白色申告から青色申告へ切り替える
白色申告とは青色申告の承認を受けていない人が行う申告のことをいいます。
青色申告をするには事前に税務署への届出が必要となります。
青色申告のメリットは、以下があります。

• 最大65万円の青色申告特別控除を受けられる
• 事業専従者の給与を経費に算入できる
• 滞納家賃を経費(貸倒損失)として計上できる場合がある
• 30万円未満の減価償却資産を一括経費にすることができる
• 損失の繰越しや繰戻しが可能

節税がすべてではない？

節税することで、手元に残るキャッシュフロー(手残り)は多くなります。
しかし、節税をするということは、不動産の所得金額を少なく申告するということにほかなりません。物件を取得する際に、ローンを組むため金融機関を利用しますが、金融機関はこの所得部分も含めて評価を行います。事業の拡大を目指して物件の取得を予定している場合は、納税額は多くなりますが、所得金額を多く見せるのも一つの方法かもしれません。

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もお楽しみに！

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